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调控持续发力，镇江房价开始下跌，而越是下跌，购房者观望情绪愈浓厚。为应对低迷的市场，促销跑量，迅速回笼资金成为多数开发商的普遍选择。岁末年终，开发商结算各项款项的压力迫在眉睫，在这个寒意袭人的冬天，一些中小开发商再也按捺不住。继九月份某楼盘玩了把“2年120%升值保障”的游戏后，我市丁卯沃尔玛附近的某楼盘，又故技重施，玩起了“满一年可按原房款120%回购”的游戏，试图让购房者吃下“定心丸”。开发商承诺“升值回购”，购房者就没有“后顾之忧”了吗？本期楼市真相就来扒下“升值回购”的华丽“画皮”。 |
对于一些中小开发商而言，这个年关不好过，面临年终结算各项工程款，垫付款或者归还银行贷款等困扰。压力迫在眉睫，一些不良开发商再也按捺不住了。玩起了“升值回购”，并且“尺度”之大令入咋舌。位于丁卯片区谷阳路沃尔玛附近的某楼盘，在10月份推出“不分楼层、不分面积段，一口价”活动收效甚微之后，近期又玩起了年息20%，满一年可按原房款120%回购的把戏。一网友认为：不知道是不是开发商慌不择路了，这样的招都敢出，小心里面有陷阱。 [详细]
对于这种“升值回购”承诺，购房者需擦亮眼睛，小心“馅饼”变“陷阱”，即使开发商将“升值回购协议”写入合同，但真的出现降价后，该如何举证、如何索赔、开发商是否有能力回购都是一个大大的问号。还有若开发商若在合同中对于回购作了类似折旧、维修等严苛的附加条款，那就是开发商有意设“陷阱”，业主就会退房无门而陷入合同纠纷。另外考查开发商实力也很重要，若开发商实力欠佳而破产或逃逸，购房者可能会赔了夫人又折兵。 [详细]
针对承诺“升值回购”的这家楼盘，乐居记者进行了电话采访。该楼盘工作人员称，这是一个半投资半居住的购房计划，只有在购房者一次性付清才可以参与。若是按揭付款就不能提供“升值回购”的保障。就记者关心的“升值回购”保障会否写进购房合同的一事，该楼盘工作人员告诉记者，不会写进合同，但会另外提供一份“律师公证”协议。在记者问及房型时，工作人员说户型在80—120平方，均价在6500元附近，交房时间在2013年8月份。
这其中，最让记者疑惑的是：该楼盘推出的这一活动为什么只是针对一次性付清的购房者而选择按揭付款的购房者则无此“保障”？为什么“升值回购”承诺不写进购房合同？“律师公证协议”有法律效力吗？ .[详细]
根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。为规范商品房销售行为，制止“假退房真转让”的炒房行为，很多地方都出台了专门的文件加强商品房备案合同注销管理。一般而言，凡购买商品房已经备案的，在房屋所有权登记前只有四种情况才能注销备案合同：一是在同一商品房开发项目内调换房屋的，二是符合合同预定退房条款或经司法程序解除合同退房的；三是购房人办理按揭手续未获批准注销备案合同的；四是购房人因重大疾病或死亡申请注销备案合同的。除此四种情况外，备案房源一般不得注销。显然一年后房价下跌，不在可注销备案合同范围之内。
我市丁卯片区推出“一年后可按原房价120%回购”的楼盘，不知道他能以什么方式逃避法律的监管。如果已备案的合同没办法注销，那么购房者若想退房就不得不走将房源按原价120%转让给开发商这条路了。但即便开发商不设定严苛的“回购”条件，购房者能够顺利转让，购房者也未必能占便宜。因为购房者所付出的成本几乎接近所获得的收益，两者相抵，还得搭进去大把时间与精力成本，烦不胜烦。 .[详细]
以在该楼盘购买一套6500元/平，面积100平方，总价65万的住房计算。若1年后房价下跌，买主要求开发商1年后按原房款的120%回购。一年后可得房款780000元，名义收益为13万元。但实际上，购房者所付出的成本，并不低。因为一前一后，业主需进行两次交易，而所产生的税费及搭进去的利息全部算起来，业主讨不到什么便宜。
第一次交易需交纳的税费
1、契税税率为1.5%，应纳税额：6.5万*1.5%=9750元 2、印花税税率为0.5%，应纳税额：6.5万*0.5%=3250元
3、业主还需负担的其他费用：①律师费：为各银行所聘请的按揭律师收取； ②保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数；③公证费：一般为200元至400元，或按公证处收费标准；⑤房屋所有权证工本费：4元/本；⑥房屋所有权证印花贴税：每件5元；⑦房屋所有权证测绘图表费：每套100元。还可能承担其他费用，少算一点以2000元计。 以上三大项共计至少15000元。
开发商回购后业主所需缴纳的税费
个人转让住房涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税等5个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。业主需承担的费用如下：
1、营业税：650000*120%*5%*=39000元。 2、个人所得税：（650000*120%-650000）*20%=26000元。
3、其他税费忽略不计。 二次交易业主需缴纳的税费至少65000元。
65万现金存入银行可获得的利息收入
若把这一次性付给开发商的65万现金存进银行，按现行利率一年期定期存款利率3.5%计，可获得的利息总额为22750元。这得纳入业主所支付的成本，因为若业主没有购买这家楼盘的住房而是将其存入银行，业主完全可获得该项利息收入。
以上三大项成本至少为102750元，开发商按原房价120%后，表面上业主占了便宜，但问题是目前的通货膨胀率这么高，业主一年后拿回的78万元，较现在而言购买力已经严重缩水。并且在两次交易过程中还会产生很多不胜计算的税费，都需由业主来承担，而业主为此搭进的时间成本及精力成本又该如何计算呢？ .[详细]
在楼盘价格下跌，拐点确立的大背景下，“升值回购”现身江湖，可谓吸引眼球。开发商推出“升值回购”的潜台词是：我对我这个楼盘很有信心，不会降价的，如果降价，我加价回购你的房子，很保险。开发商“铁底”的潜台词似乎意味着房价将触底上涨。表面上看能解决购房者的后顾之忧。但实际上，该楼盘报出的均价在同区位并没有优势，而住房的综合品质在该区域同价位的楼盘中更无优势可言。更重要的是就目前的形势分析，镇江房地产市场短期内没有回暖的可能，一年后更是一个未知数。对于购房者而言，心理安慰似乎更大于实际功效，说到底升值回购计划只能视同是一个拙劣的营销术。
就此问题，乐居记者采访了部份业内人士，他们告诉记者，这家楼盘推出的“升值回购”措施，特别是只针对一次性付款的购房者，其套取资金的意图相当明显，是否可以理解成这家房企资金已经相当吃紧？这里面的东西相当值得玩味。一旦开发商因资金问题而逃逸或导致企业破产，购房者将血本无归。
一些资深业内人士也发出提醒称，面对“升值回购”这样貌似有一定吸引力的措施，购房者更需要想清楚自己购买房屋的主要原因，应该把着眼点放在住房价值或品质本身，千万不能冲着回购而去购买。 .[详细]
开发商推出升值回购是为了提振买家信心，加快资金回笼速度，尤其是面临年终结算各类款项的时候。在房地产调控不松动，不动摇的情况下，镇江房价虽然不像一二线城市，有很大的下跌空间，但房价下行的趋势难以扭转。真的不知道这家楼盘的开发商的底气何在？
也许这家开发商在对房地产调控还抱有幻想，但从高层的密集表态看，这种可能性几乎没有。或许现在把现钱拿过来用，可以解决现在的燃眉之急，但若一年后房价下跌，低于业主原购买价，引发业主纷纷要求你按房款的120%回购，届时将面临更大的资金压力。给人的感觉是这家开发商在进行一场与市场有关的赌局，输赢未定。
对这家楼盘的开发商而言，不能仅为了度过眼下的难关，而对此后的风险视而不见。 .[详细]
