升值回购其实是个真实的谎言

　　根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。为规范商品房销售行为，制止“假退房真转让”的炒房行为，很多地方都出台了专门的文件加强商品房备案合同注销管理。一般而言，凡购买商品房已经备案的，在房屋所有权登记前只有四种情况才能注销备案合同：一是在同一商品房开发项目内调换房屋的，二是符合合同预定退房条款或经司法程序解除合同退房的；三是购房人办理按揭手续未获批准注销备案合同的；四是购房人因重大疾病或死亡申请注销备案合同的。除此四种情况外，备案房源一般不得注销。显然一年后房价下跌，不在可注销备案合同范围之内。

　　我市丁卯片区推出“一年后可按原房价120%回购”的楼盘，不知道他能以什么方式逃避法律的监管。如果已备案的合同没办法注销，那么购房者若想退房就不得不走将房源按原价120%转让给开发商这条路了。但即便开发商不设定严苛的“回购”条件，购房者能够顺利转让，购房者也未必能占便宜。因为购房者所付出的成本几乎接近所获得的收益，两者相抵，还得搭进去大把时间与精力成本，烦不胜烦。

　　开发商回购 业主可以获得的收益

　　以在该楼盘购买一套6500元/平，面积100平方，总价65万的住房计算。若1年后房价下跌，买主要求开发商1年后按原房款的120%回购。一年后可得房款780000元，名义收益为13万元。但实际上，购房者所付出的成本，并不低。因为一前一后，业主需进行两次交易，而所产生的税费及搭进去的利息全部算起来，业主讨不到什么便宜。

　　业主一年后以现房价的120%转让给开发商所搭进的成本

　　第一次交易需交纳的税费

　　1、契税，税率为1.5%，应纳税额：650000*1.5%=9750元。

　　2、印花税税率为0.5%，应纳税额：650000*0.5%=3250元。

　　3、业主还需负担的其他费用：①律师费：为各银行所聘请的按揭律师收取； ②保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数；③公证费：一般为200元至400元，或按公证处收费标准；⑤房屋所有权证工本费：4元/本；⑥房屋所有权证印花贴税：每件5元；⑦房屋所有权证测绘图表费：每套100元。还可能承担其他费用，少算一点以2000元计。

　　以上三大项共计至少15000元。

　　开发商回购后业主所需缴纳的税费

　　个人转让住房涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税等5个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。业主需承担的费用如下：

　　1、营业税：650000*120%*5%*=39000元。

　　2、个人所得税：(650000*120%-650000)*20%=26000元。

　　3、其他税费忽略不计。

　　二次交易业主需缴纳的税费至少65000元。

　　65万现金存入银行可获得的利息收入

　　若把这一次性付给开发商的65万现金存进银行，按现行利率一年期定期存款利率3.5%计，可获得的利息总额为22750元。这得纳入业主所支付的成本，因为若业主没有购买这家楼盘的住房而是将其存入银行，业主完全可获得该项利息收入。

　　以上三大项成本至少为102750元，开发商按原房价120%后，表面上业主占了便宜，但问题是目前的通货膨胀率这么高，业主一年后拿回的78万元，较现在而言购买力已经严重缩水。并且在两次交易过程中还会产生很多不胜计算的税费，都需由业主来承担，而业主为此搭进的时间成本及精力成本又该如何计算呢？若开发商有意设限，业主陷入法律纠纷，更会让人苦不堪言。更为严重的是开发商“跑路”了怎么办？一旦开发商“毁约”，维权成本的高昂更是购房者不想看到的。