导语  

房地产调控进行了两年,效果已得到显现,市场也发生了深刻的变化。按照住建部“承继式”调控的思路:一个现有政策退出之前,先设定好一个承继的后续政策。预示着调控将常态化。对于房地产企业,暴利时代已经过去了,再留恋过去并不现实。万科总裁郁亮此前在接受财新《中国改革》记者采访时表示,从现在开始,中国的房地产进入了下半场,游戏规则发生变化,在新的市场里踢球的开发商,要发明不同的踢法。在调控常态化的背景下探讨战略的目的是什么?当然是为了生存和发展,乃至如何活得更好?这是本专辑的目的之所在,希望能够抛砖引玉。

乐居调查

你选择某楼盘的房屋,让你作出购买决定的因素主要是以下哪几个方面?
价格绝对够低
企业品牌实力
品质与服务
你购买商品房考察以下哪几个方面?
性价比
地段及升值潜力
居住舒适度

乐居观点

 

暴利时代终结 房地产行业利润向平均利润回归

随着对房地产行业的调控持续加压,整个行业的利润水平正逐渐滑落。房地产行业过去靠土地增值收益获取暴利的日子也一去不返。随着土地价格持续上涨,加上通胀的助推,建筑材料、人力等成本、管理营运成本持续上升,而融资成本更是居高不下,房地产行业利润已向平均利润回归。房地产行业暴利时代走向终结,对房企经营、营销与服务提出了更高的要求。

房地产行业向居住属性回归 投资属性只是附属属性

调控的目的就是挤出投资、投机性需求,使房地产回归到居住属性,目前这种效果已经得到显现,而即将出台的房产税也旨在挤出这类需求。全民投资时代已走向终结。未来,投资属性的房子不会有太大市场,基本居住需求是最大的市场,在这种要求下,企业做的产品就要做老百姓乐意住的房子,而不是像过去简单强调地段、升值潜力等等。

卖方市场向买方市场过渡

由于购房者预期房价仍将下跌,观望氛围浓厚,导致置业欲望降低,成交周期变长。而市场库存日益堆积,据最新数据,镇江市区可售住宅数量为37407 套,以目前每月1000多套的消化速度,即便是库存不再增加,去化周期将长达三年,供大于求的买方市场是一个不争的事实。市场主动权很大程度上掌握在购房者身上。购房者可选择的余地大,如何尽快去库存就是房企的重要课题。

消费者购房心态日趋理性

由于投资投机性需求的挤出,居民购房以自住为主,购房者会更关注住房的内在品质、居住的舒适度及性价比,购房者日趋理性,当然也会更挑剔。开发商很难再一招鲜吃遍天下,靠一个好广告,一个好价格把房子卖出去的时代已经终结。

 

 

存款准备金下调对镇江楼市的影响

调控还将继续,2012年是楼市变革之年,如何生存得更好值得思考?

12月14日结束的中央经济工作会议指出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。此前有媒体引述消息称,住建部部长姜伟新在多次内部会议上表达了“承继式调控”的总体精神。所谓“承继式”的原则,即在一个现有政策退出之前,先设定好一个承继的后续政策。显然此举的主旨精神,在于避免出现政策的“空档期”。从房地产业在中国经济的地位来看,调控政策明年可能会出现部分调整,房产税将逐步取代限购限价等政策,成为长期性的政策。

现在不是讨论本轮调控什么时候结束的问题,而是房企如何应对调控的常态化?其实每一次新的调控,都是行业洗牌的一个机会。一些品牌实力欠佳,抗风险能力差,产品类型或品质不能适应需求的房企将被迫出局,镇江市场是否会出现“大鱼吃小鱼”式的并购尚难预料。但“适者生存,不适者淘汰”的市场法则适用于一切市场经济活动。

2012年无疑是中国楼市的变革之年,房企该如何在危机中到学习和提升竞争力的机会?如何更好地活着?却是值得思考的问题。这无疑是一个房地产的冬天,是的,“冬天来了,春天还会远吗?”。但春天来临的时候,房企是否能够以最快的速度从“蛰伏”状态搏击楼市的春天呢? ..[详细]

调控还将继续,2012年是楼市变革之年,如何生存得更好值得思考?
未来下调存款准备金的空间或已打开

大江大海中的弄潮儿,最知水流之缓急!面对房地产市场的深刻变化,镇江各大品牌房企都有哪些应对之策呢?近期乐居记者走访了镇江部份资深房地产业内人士,他们或是大型房企的掌舵人,或是高层管理人员,让我们来看看他们都有哪些精彩观点?

农房·风景城邦 镇江明旺开发有限公司、兴兆开发有限公司董事长 山彪

房企需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利

 房企盈利模式从依靠土地升值转变到依靠产品盈利,房企需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。未来房地产市场的竞争必将发展为优秀品牌企业之间的竞争,因而提高品牌意识、加强品牌建设、提升品牌管理水平,是房地产企业的不二选择。房企不仅要满足人们对现代居住环境的规划设计、住宅功能、物业管理、社区安全等诸多要求;提供品质高端、价格适中的产品和服务,帮助他们实现拥有一座家园、改善居住环境的梦想;需向消费者敞开一种人性化与高品质相结合的生活环境,体现出住宅与人、社会、自然的和谐关系。

瑞泰·圣地雅格 镇江瑞泰房地产开发有限公司董事、执行总裁 苏培伟

用心造好房 房企需做有社会责任感的开发商

住房消费价值回归品质的时代了,品质不断升级的原则不会因为市场的起落而改变,真正追求品质的开发商会从提升产品和社区品质的道路上低调前行。眼下房地产企业必需保持一种平和、淡定的心态,专注做品质楼盘,以高性价比的产品赢得市场;更好地满足普通人的居住需求,做有社会责任感的开发商。只有这样才能未雨绸缪,赢得百姓的好口碑、赢得客户。

亚东·朴园 江苏镇江亚东置业有限公司总经理 邱宁宁

"人无我有,人有我精"全方位提供品质及服务

开发企业应该省时度势,努力练好内功,做好成本的管控,了解真实的市场需求,研究新形势下的企业战略定位,提供更多具有创新竞争力的、吻合市场需求的优质产品,以实现企业的稳步发展。只有好的产品及精细化的服务才可能赢得客户的青睐,产品的附加值提高了,消费者自然会“买账”。房企需从“做好产品、做好质量、提升服务、加强营销”等四方面进行经营管理,做到“人无我有,人有我精”,力求把更好的产品、更好的服务奉献给镇江市民。

永隆·城市广场 永隆地产(镇江有限公司)董事总经理 柯清滚

品质提升是房企的立足之本

随着经济不断发展,生活水平的提高,人们对高品质住宅的追求会越来越强烈,镇江楼市即将进入品质时代。人们追求高品质居住的舒适度,这是购房者选房最看重的标准,无论是刚性需求、改善性需求还是投资性需求,都会遵循这个标准。只有买到品质楼盘,哪怕市场出现再大的波动,它的抗跌性也将沧海横流、尽显英雄本色。因此品质提升是房企的立足之本,在不断提升产品档次同时,平时更需注重加强社区文化建设,并提升物业管理水平。

科苑华庭 镇江润达房地产开发有限公司总经理 李玉虎

商品房由“投资属性”回归到了“居住属性”,消费者变得更为理性,更注重房屋的品质,这对房企提出了更高的要求。“冬季”正是房企练“内功”的好时机,也是对行业进行反思的时节。房企应该从“为社会提供更好的住宅产品”这个角度去调整开发、经营策略。科苑华庭已经在为“五大节能系统”在小高层的运用方面不断地进行改进及优化,使其更“高效、实用、美观”。技术创新及改进没有止境,仍将加大投入及研发,使节能系统向更“适用、经济、安全、舒适、人性化”迈进。

房地产企业如何转型?

建议一:加快周转是王道

这是一个现金为王的时代,面对常态性的调控,舍弃部分利润快速销售的企业才能在目前的市场环境中占据主动性。高周转应该成为众房企的追求目标,“快进快出”提高效率的模式才能使房企有更大的生存空间。只是房企需要在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。诚如万科总裁郁亮谈及房企应对房地产冬天模式所说的那样要做到:第一,现金为王,拿到钱很重要,现金流比利润率更重要;第二,卖楼要更积极,不能有存货,不能囤地;第三,要更谨慎地买地,买地是最花钱的事,一旦买错亏起来很要命;第四,整个管理要围绕冬天来运营,该节约的节约。最后一点房企要做好打持久战的准备。

建议二:房企应致力于提升内功。

一个企业能够获得客户的认可,一定具有相当程度的综合优势,不管在何种政策环境和竞争环境里,谁能苦练内功,扎实做产品、做品质,谁就拥有最强有力的竞争力。房企在做好产品质量的同时,还需把产品附加值做上去,户型、园林、物业这些都需要提升。随着整个建筑水平的提高,竞争会转向“软”的方面去。以前拼的是产品、绿化,现在可能还会拼软的服务配套。房企还需建立更具有市场竞争力的产品库,在产品线的选择上中低端产品与中高端产品的搭配要合理。

建议三:营销创新

房地产营销,单纯靠品牌概念的输出已无法达成,在买方市场环境下,房企应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,保持品牌的新鲜感,不断用创新的方法感动客户。房企营销需从广告创新、方式创新,策略创新、包装创新,活动创新,渠道创新等多方面着手,形成合力。特别是随着互联网及新媒体的蓬勃发展,网络营销及微博营销已成趋势,房企营销渠道亦需整合,以最小成本达成营销效果最大化。

建议四:服务创新

目前市民的购房需求一定程度上已从“改善型”向“舒适型”升级,开发企业在把房子销售出去后,更应致力于带给人们一种生活方式和生活质素,后期服务相当重要。服务创新是差异化竞争的利器,房企提供给业主的服务不仅要体贴入微,还要让人感觉到别具一格,精细化的服务不仅能增加物业附加值,有时候甚至还是一种身份的象征。服务创新应跟“硬件”品质提升摆在同样重要的位置。 ..[详细]

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