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如果把2011年镇江楼市比作异彩纷呈的一部部大戏，市场无疑是最大的导演，主演当然是房地产开发企业，观众自然就是购房者了。2011年镇江楼市究竟上演了哪些大片？是战争片、穿越片、喜剧片、还是魔术片？有《洛杉矶之战》、《遍地狼烟》、《巨额交易》、《大魔术师》……吗？购房者与开发商他们是《亲密敌人》吗？3D片风头正劲吗？如果把成交量比作“上座率”，房价比作“票价”，把房源比作“拷贝”，土地比作“剧本”，2011年镇江楼市的看头精彩吗？在回顾2011年镇江楼市之际，发现绿地、宝龙、中建一局在大举“攻城略地”，本土房企也不甘示弱，我们似乎又看到了2012乃至以后几年镇江楼市的“创作”班底，他们正跃跃欲试。 |
战争片
主演：镇江各房企
导演：市场
最大看点：理性派才是最大的赢家。
看点二：降价由“地下”转为“地上”
看点二：降价硝烟年末最浓
【剧情简介】 2011的镇江楼市，在宏观调控的影响下，市场风起云涌。2011年的镇江楼市，最有看头也最为纠结，无论是开发商还是购房者，都初纠了一整年，开发商们的内心则更为纠结。是隐忍不发，还是伺机而动？是静待政策变化还是主动寻机突围？
这一年的镇江楼市，主戏和最大的高潮都和价格有关。
今年上半年，镇江房地产市场，尽管成交量下滑，但价格仍然出于微幅上涨通道中。也许是房企手头资金尚算充裕，也许是对政策还抱有幻想，上半年房企对于市场的态度还是以“扛”为主，进入7、8月份，市场成交急剧萎缩，房企开始按捺不住，不得不采取降价应对，但多以暗降为主，可依然挽不回购房者的信心。也许传统的销售旺季九、十月份还能有点收获吧！但残酷的市场现实让金九银十变成“铜九铁十”。市场暗降幅度开始加大，“买房送汽车”，“买房送面积”、“一次性付款93折，按揭付款95折”……开始出现，但算上各种赠送、优惠，房价突破9折大关的还是比较罕见。
但市场的趋势已不可逆转。尤其在“具有楼市风向标意义”的秋季房展会，看客不多，成交更是寥寥可数让更多的房企意识到，必须放弃幻想，越来越多的人相信，要跑量，没有比降价更为有效和直接，从城东到城西，从润州到丹徒，楼市烽火就此点燃……
10月份团购开始涌现镇江市场，丹徒新区的风景城邦，推出20套房源进行限时团购活动，连万科沁园都推出了大型团购活动，最高优惠达10万元。
10月29日位于丹徒新区的润城国际花园一期开盘，推出的房源折后价位于4539元/㎡—4848元/㎡，堪称新开楼盘理性入市的标志。
11月13日位于青年广场的旭辉时代城的高层住宅项目理性开盘，价格直降3100，开出了价格底线6900元起。据说，旭辉时代城的价格出来的时候，邻近青年广场的丁卯片区一些楼盘项目连夜开会研究对策，显然这是一波小小的冲击波。当然理性派是最大的赢家，旭辉开盘当日揽金过亿。 .[详细]
票房成绩："上座率"下降 "票房"略有增加 上半年贡献了较大部分"票房"
2011年就将收官，让我们来盘点一下镇江楼市今年的“票房”。上半年“票”价微幅走高，从四季度开始，“票”价终于降了，可“票”价越降，上座率“越低”，今年镇江楼市“票房”收入呈前高后低状态。
据统计，镇江市房地产市场运行变化显著，商品房交易量明显萎缩，今年1-11月份，全市商品房（不含限价房）销售合同备案288.18万平方米，同比减少13.06%，销售金额190.51亿元，同比增加7.69%。11月份，全市商品房销售合同备案20.44万平方米，环比减少7.88%。 .[详细]
"拷贝"库存量 居高不下
镇江市场库存的“拷贝”还真不少，很多还没有拿出来播放。截止2011年12月27日14时，镇江市区（不含丹阳、句容、扬中）可售住宅数量为37499套。若以目前每月1000套的成交量计算，去化周期将长达3年。镇江商品房库存屡创新高，与此同时，新盘老盘继续推出，成交量却持续低迷，这个纪录将继续破下去，而价格战也将持续。在调控不松动、不动摇的背景下，未来镇江楼市的战争片将继续上演，且硝烟更浓。 .[详细]
年度大片《洛杉矶之战》——"外星人"入侵？
龙头房企纷纷抢滩镇江市场
如果把调控下的2011年镇江楼市比作一个舞台，外来龙头房企无疑是一个特邀主演。在这台翻滚的楼市大戏中，他们有的高调有的隐忍，合力将这出戏推向高潮；有人说他们不像本地房企那么有人情味儿；也有人说他们太小看镇江，谁料这里的购房者品味却如此之高……
有人的地方就有江湖，楼市江湖中，龙头房企正是那个亦正亦邪的特邀男主角。
继续万科、万达、远洋、恒大、旭辉、碧桂园、中治、首创置业、苏宁置业等龙头房企进驻镇江之后，招商来了，中建一局来了，绿地来了，宝龙来了。龙头房企纷纷进驻镇江，搅动一江春水，当然与企业战略有关，但更多的是基于对镇江发展前景的看好，未来镇江楼市将是谁的江湖？ [详细]
他们的市场竞争力确实够强
这些龙头房企，资金实力雄浑，运营经验丰富，往往一出手就是大手笔。且不说碧桂园在句容引得周边人群购房，吸金无数。再看招商北固湾，11月13日，招商·北固湾江景洋房开盘，首批均价达12000元/㎡的产品，短短一小时内去化近9成。他们不仅是巨型“吸引器”，更懂得顺应市场 快速出招。旭辉于11月中旬开盘，将价格从万元直降3100，开盘当天，短短两小时，吸金过亿。恒大绿州也将于近期开盘，据了解，推出的精装房，对外的报价在5800左右，对于这样价格，倒还真可以称为“撕破镇江房价底线了”，这一冲击波对镇江楼市会形成何种影响？不妨拭目以待..[详细]
他们是营销高手
招商北固湾独拥“三山一江”的资源优势自不必说，但作为外来开发商，让人惊叹的是他对镇江的历史、人文的理解如此通透，并将其融入了营销活动，打造出“一城仰望，江山观止”的气势。招商地产无疑已融入了镇江，他认真地研读镇江，努力读懂镇江，并正以主人翁的姿态用心诠释北固湾及它延伸的这座古城。
远洋地产进驻镇江的项目远洋香奈河畔在营销方面亦堪称高手，国庆期间，在万达广场等6个分会场举行了“香奈之旅”巡展活动，巧克力梦工厂DIY、浓情法式披萨DIY等法式体验DIY和各种法式风情乐曲的现场演奏为镇江献上法式体验大餐，吸引几千市民参与互动。12月3日，远洋香奈河畔现场销售中心开放..[详细]
另一个真正的大鳄 他就是万科
万科在镇江耕耘了6年，万科魅力之城亦是百万平米级的大盘，但他一直很是低调，媒体曝光率不高，广告宣传也不多。2010年万科全面家居解决方案首次引入镇江，其精装标准领跑镇江，2011年全新推出精装作品【沁园】，以“平价入市，合理定价”的入市姿态，吸引我市高品刚需群体的关注。万科“平价入市”出击并迅速热销的重要原因，主要是价格在7800元左右，且精装修一步到位，具备很高的性价比，热卖完全在预料之中。“万科·沁园”的平价入市，不仅对南徐板块的楼市价格产生影响，而且会对全市房价产生一定的影响。
其实万科的影响又何止这些，他的一举一动都可能影响到镇江房地产市场，他才是真正的大鳄。 [详细]
商战片
商业地产逆势升温 炙手可热
2011年，镇江商业地产逆势升温，一时间商业地产可谓炙手可热。8月12日镇江万达广场开业，镇江有了一个真正意义上的城市综合体，标志着城际商圈崛起。镇江商业地产经多年培育，几经沉浮形成了大市口商圈、城际商圈、青年广场商圈、丁卯商圈，丹徒商圈、滨江商圈、金山商圈七雄鼎立之势。
据市商务局统计，今年全市共有14个城市综合体竣工、开建或在建。单是润州区目前共有8大城市综合体和重点商业项目，主要分布在城际广场、青年广场和金山、中山北路三大区域。其中，城际广场商圈集中万达、常发、中浩三大城市综合体，青年广场商圈主要集中了九润商业广场、时代城、958财富广场三大城市综合体，金山商圈集中东方伟业广场、金山5H时尚街区等两大城市综合体和特色街区。这些城市综合体，总投资近80亿元，总建筑面积近100万平方米，其中商业面积约70万平方米。雄踞青年广场商圈核心区位，总投资逾五亿元，规划总建筑面积近10万㎡，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式购物中心——九润广场已于10月28日开业。而位于城际商圈核心，携沃尔玛、忆欧新特莱斯、金逸影院、屈臣氏、小肥羊、豪客来等众多知名品牌组团登陆的常发广场，将于明年春节前后开业，一座新的城市综合体即将崛起。常发广场的开业，将进一步丰富城际商圈的商业业态。
这么多商业地产项目云集镇江，是否会出现市场饱和？镇江商业地产是否过热？未业镇江商业地产的竞争是否也会“遍地狼烟”？我们无法给出答案，但有一点可以肯定，镇江市民购物、消费又多了更多更好的选择。正在人们对镇江商业地产是否过热有疑问的时候，商业地产的大锷却继续纷至沓来。宝龙来了，绿地来了！ .[详细]
宝龙来了
12月15日镇江宝龙城市广场在丹徒新区奠基，该项目位于丹徒新区管委会斜对面，总建筑面积约55万平方米，未来将建成涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、商务酒店、办公楼、高挡住宅于一体的大型城市综合体项目。 .[详细]
还有一个大鳄绿地集团来了
9月2日，绿地集团与江苏省镇江市签署项目合作开发协议，根据合作协议，绿地集团将在镇江南徐新城南部、高铁镇江南站片区核心位置打造大型城市综合体，项目总占地面积约1492亩，规划总建筑面积200万平方米，总投资约100亿元，建成后将成为高铁镇江南站地标性商务中心。 .[详细]
穿越片
多个楼盘价格回到2008年 4字头楼盘扩容
导演：市场 主演：房企 看点一：惊见3字头楼盘 看点二：4字头楼盘在扩容 票房：还属不错
镇江市场此前惊现“3字头”价位的楼盘，让人大有“房价梦回2008”的感觉，但大多是一些楼盘推出的特价房，数量有限，不是主流。但现在“4字头”价位的楼盘涌现市场，则代表着一种趋势。
润城国际首次开盘推出的房源，折后价在4539元/㎡—4848元/㎡之间。明发锦绣银山11月推出的特价房源价格仅4668元/㎡。据了解，将于近期开盘的恒大绿州9A精装房对外报价为5800元/㎡左右，剔除装修后毛坯价仅为4000多。此外，首创置业进军镇江的项目——首创·悦府对外广告价也是“4580元起”；丁卯片区银湖花园高层普通住宅对外广告起价为4590元/㎡；位于丁卯的美景豪庭、位于大港的御景湾、位于丹徒新区的枫雅苑对外报价据称也在5000元以下。而位于丁卯的某楼盘推出精装小户型，对外广告价甚至为4980元/㎡起……[详细]
魔术片
导演：不良开发商
观众：买票的是不明真相的购房者
今年上映了一部大片《大魔术师》，镇江一些不良开发商也给市民上演了一部部魔术片，还有并不高明的障眼法，有以假乱真的“达芬奇”。
坑爹升值回购
出演：江苏大学西面的某楼盘 丁卯沃尔玛附近某楼盘
今年9月份，位于我市江苏大学西面的某楼盘，给市民上演了“2年120%升值保障”的魔术，忽悠了一把市民，被媒体曝光，播出后骂声一片，迅速撤“片”，改成“两年120%财富计划”。位于丁卯片区谷阳路沃尔玛附近的某楼盘，于12月份又再度上演“年息20%，满一年可按原房款120%回购”的魔术片，估计善良的“观众”是不会买账的了。 .[详细]
大秀障眼法 楼盘低折扣卖房
主角：江滨大道附近某楼盘 中山北路附近某楼盘
11月位于江滨大道附近的某楼盘，声称要撼动镇江房价底线，打出了7*折的售楼广告。这让人纳闷，难道镇江房价真有这么大的降价空间吗？还是其折后的价格才是它的真实价格。据知情人士透露，购房者需多重条件叠加之后才能享受到其最低折扣7几折，也就是说市民能享受到这一折扣的几率微乎其微。该楼盘的低折扣是否仅只是一个营销噱头？
然而玩低折扣游戏的还有位于中山北路附近的某楼盘，12月中旬开盘时推出限套数8折优惠活动。不清楚开发商的备案价与实际售价差距有多大，如果把备案价报备得很高，然后以低折扣来诱惑购房者，那么这就不是“明码标价”而是“明码飚价”了。随后不久该楼盘又弄出了一个“限时加推”20席的活动。这部大“片”目前还没撤“片”，能赢得多少票房就不得而知了。 .[详细]
以假乱真 房屋品质缩水 镇江楼市中也有"达芬奇"？
丹徒新区的某楼盘原规划的绿地和东大门，现被开发商占用为商品房开发……原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营，承诺的幼儿园消失，实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入颇大；“中招”的购房者只得暗自后悔，叫苦不迭。另据网友爆料：跑马山庄违规仓促交房，被住建局及时叫停，整改数月仍未通过竣工验收；南徐山庄不守承诺，车库缩水百分之三十高价出售等；要破译开发商们设置下的重重机关实属不易，这也使得很多购房者纷纷叹曰：“买房很美丽，现实很残酷。”不对！应该是“魔术很精彩，购房者很受伤”！ .[详细]
3D片崭露头角
"拍片技术"需突破 3D片比2D片更具号召力
导演：市场 主角：龙头房企 配角：镇江中小房企
如果把毛坯房比作2D片，那么精装房就是3D片，2011年精装房开始涌现市场。万科继润园之后，今年又推出了精装高层项目——沁园，其“全面居家解决方案”，堪称镇江精装房典范。而恒大在进驻镇江的首个项目——恒大绿州亦是采用9A精装精装房项目。两大房企在镇江联袂推出的精装房，一定意义上“颠覆”了传统“品质住宅”的概念，使镇江房地产市场由“2D片”升级至“3D片”阶段。精装房涌现市场不仅是因为政府的推动，更是因为她迎合了市民提升居住品质和档次的需求。明年镇江房地产市场将有可能涌现更多的精装房项目，推动镇江房地产市场真正迈入“品质时代”。未来“3D片”将可能成为市场主流，至少会比2D片具号召力。 ……[详细]
土地市场现《巨额交易》——精彩纷呈的大戏
镇江2011年土地市场逆势升温，频现“巨额交易”，其中尤以招商、绿地、中建的拿地引人注目。2011年的镇江土地市场一如中国的电影票房从2010年的100亿向130亿发起冲击。
看点1：这场大戏票房相当不错
据新浪乐居统计，2011年镇江已推出的8期建设用地（不含工业用地），共推出地块68块，成交60块，流拍率为12%。累计成交3875.7亩，成交总价为1253250万元，成交均价为323.36万元/亩，总体溢价率为5.12%。另据有关统计，截止至今年11月20日，镇江市土地整体（含工业用地等）成交142.63亿元，较2010年全年镇江土地成交额度高出32.16亿元，位居全国增值城市第九位。总成交额比去年全年成交额度增长达29.11%。 。 .[详细]
看点2 ：九月份起上座率不高
受宏观调控的影响，镇江房价自第四季度起开始下行，房地产开发企业拿地趋于谨慎，9月份起出现土地流拍现象。第七期推地计划流拍率甚至一度高达40%，第八期略为好转，流拍率亦高达20%。受房价下行影响，镇江土地成交溢价率也从年初15.80%滑落至年末的1.2%左右。 .[详细]
看点3：年末再出贺岁强档
镇江市国土资源局12月16日发布《2011年第九期国有建设用地挂牌出让公告》，推出建设用地共计17块地块，总面积达845.57亩。 .[详细]
结语
