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如果把2011年镇江楼市比作异彩纷呈的一部部大戏,市场无疑是最大的导演,主演当然是房地产开发企业,观众自然就是购房者了。2011年镇江楼市究竟上演了哪些大片?是战争片、穿越片、喜剧片、还是魔术片?有《洛杉矶之战》、《遍地狼烟》、《巨额交易》、《大魔术师》……吗?购房者与开发商他们是《亲密敌人》吗?3D片风头正劲吗?如果把成交量比作“上座率”,房价比作“票价”,把房源比作“拷贝”,土地比作“剧本”,2011年镇江楼市的看头精彩吗?在回顾2011年镇江楼市之际,发现绿地、宝龙、中建一局在大举“攻城略地”,本土房企也不甘示弱,我们似乎又看到了2012乃至以后几年镇江楼市的“创作”班底,他们正跃跃欲试。 |
主演:镇江各房企
导演:市场
最大看点:理性派才是最大的赢家。
看点二:降价由“地下”转为“地上”
看点二:降价硝烟年末最浓
【剧情简介】 2011的镇江楼市,在宏观调控的影响下,市场风起云涌。2011年的镇江楼市,最有看头也最为纠结,无论是开发商还是购房者,都初纠了一整年,开发商们的内心则更为纠结。是隐忍不发,还是伺机而动?是静待政策变化还是主动寻机突围?
今年上半年,镇江房地产市场,尽管成交量下滑,但价格仍然出于微幅上涨通道中。也许是房企手头资金尚算充裕,也许是对政策还抱有幻想,上半年房企对于市场的态度还是以“扛”为主,进入7、8月份,市场成交急剧萎缩,房企开始按捺不住,不得不采取降价应对,但多以暗降为主,可依然挽不回购房者的信心。也许传统的销售旺季九、十月份还能有点收获吧!但残酷的市场现实让金九银十变成“铜九铁十”。市场暗降幅度开始加大,“买房送汽车”,“买房送面积”、“一次性付款93折,按揭付款95折”……开始出现,但算上各种赠送、优惠,房价突破9折大关的还是比较罕见。
但市场的趋势已不可逆转。尤其在“具有楼市风向标意义”的秋季房展会,看客不多,成交更是寥寥可数让更多的房企意识到,必须放弃幻想,越来越多的人相信,要跑量,没有比降价更为有效和直接,从城东到城西,从润州到丹徒,楼市烽火就此点燃……
10月份团购开始涌现镇江市场,丹徒新区的风景城邦,推出20套房源进行限时团购活动,连万科沁园都推出了大型团购活动,最高优惠达10万元。
10月29日位于丹徒新区的润城国际花园一期开盘,推出的房源折后价位于4539元/㎡—4848元/㎡,堪称新开楼盘理性入市的标志。
11月13日位于青年广场的旭辉时代城的高层住宅项目理性开盘,价格直降3100,开出了价格底线6900元起。据说,旭辉时代城的价格出来的时候,邻近青年广场的丁卯片区一些楼盘项目连夜开会研究对策,显然这是一波小小的冲击波。当然理性派是最大的赢家,旭辉开盘当日揽金过亿。 .[详细]
2011年就将收官,让我们来盘点一下镇江楼市今年的“票房”。上半年“票”价微幅走高,从四季度开始,“票”价终于降了,可“票”价越降,上座率“越低”,今年镇江楼市“票房”收入呈前高后低状态。
据统计,镇江市房地产市场运行变化显著,商品房交易量明显萎缩,今年1-11月份,全市商品房(不含限价房)销售合同备案288.18万平方米,同比减少13.06%,销售金额190.51亿元,同比增加7.69%。11月份,全市商品房销售合同备案20.44万平方米,环比减少7.88%。 .[详细]
镇江市场库存的“拷贝”还真不少,很多还没有拿出来播放。截止2011年12月27日14时,镇江市区(不含丹阳、句容、扬中)可售住宅数量为37499套。若以目前每月1000套的成交量计算,去化周期将长达3年。镇江商品房库存屡创新高,与此同时,新盘老盘继续推出,成交量却持续低迷,这个纪录将继续破下去,而价格战也将持续。在调控不松动、不动摇的背景下,未来镇江楼市的战争片将继续上演,且硝烟更浓。 .[详细]
如果把调控下的2011年镇江楼市比作一个舞台,外来龙头房企无疑是一个特邀主演。在这台翻滚的楼市大戏中,他们有的高调有的隐忍,合力将这出戏推向高潮;有人说他们不像本地房企那么有人情味儿;也有人说他们太小看镇江,谁料这里的购房者品味却如此之高……
继续万科、万达、远洋、恒大、旭辉、碧桂园、中治、首创置业、苏宁置业等龙头房企进驻镇江之后,招商来了,中建一局来了,绿地来了,宝龙来了。龙头房企纷纷进驻镇江,搅动一江春水,当然与企业战略有关,但更多的是基于对镇江发展前景的看好,未来镇江楼市将是谁的江湖? [详细]
这些龙头房企,资金实力雄浑,运营经验丰富,往往一出手就是大手笔。且不说碧桂园在句容引得周边人群购房,吸金无数。再看招商北固湾,11月13日,招商·北固湾江景洋房开盘,首批均价达12000元/㎡的产品,短短一小时内去化近9成。他们不仅是巨型“吸引器”,更懂得顺应市场 快速出招。旭辉于11月中旬开盘,将价格从万元直降3100,开盘当天,短短两小时,吸金过亿。恒大绿州也将于近期开盘,据了解,推出的精装房,对外的报价在5800左右,对于这样价格,倒还真可以称为“撕破镇江房价底线了”,这一冲击波对镇江楼市会形成何种影响?不妨拭目以待..[详细]
招商北固湾独拥“三山一江”的资源优势自不必说,但作为外来开发商,让人惊叹的是他对镇江的历史、人文的理解如此通透,并将其融入了营销活动,打造出“一城仰望,江山观止”的气势。招商地产无疑已融入了镇江,他认真地研读镇江,努力读懂镇江,并正以主人翁的姿态用心诠释北固湾及它延伸的这座古城。
远洋地产进驻镇江的项目远洋香奈河畔在营销方面亦堪称高手,国庆期间,在万达广场等6个分会场举行了“香奈之旅”巡展活动,巧克力梦工厂DIY、浓情法式披萨DIY等法式体验DIY和各种法式风情乐曲的现场演奏为镇江献上法式体验大餐,吸引几千市民参与互动。12月3日,远洋香奈河畔现场销售中心开放..[详细]
万科在镇江耕耘了6年,万科魅力之城亦是百万平米级的大盘,但他一直很是低调,媒体曝光率不高,广告宣传也不多。2010年万科全面家居解决方案首次引入镇江,其精装标准领跑镇江,2011年全新推出精装作品【沁园】,以“平价入市,合理定价”的入市姿态,吸引我市高品刚需群体的关注。万科“平价入市”出击并迅速热销的重要原因,主要是价格在7800元左右,且精装修一步到位,具备很高的性价比,热卖完全在预料之中。“万科·沁园”的平价入市,不仅对南徐板块的楼市价格产生影响,而且会对全市房价产生一定的影响。
其实万科的影响又何止这些,他的一举一动都可能影响到镇江房地产市场,他才是真正的大鳄。 [详细]
2011年,镇江商业地产逆势升温,一时间商业地产可谓炙手可热。8月12日镇江万达广场开业,镇江有了一个真正意义上的城市综合体,标志着城际商圈崛起。镇江商业地产经多年培育,几经沉浮形成了大市口商圈、城际商圈、青年广场商圈、丁卯商圈,丹徒商圈、滨江商圈、金山商圈七雄鼎立之势。
据市商务局统计,今年全市共有14个城市综合体竣工、开建或在建。单是润州区目前共有8大城市综合体和重点商业项目,主要分布在城际广场、青年广场和金山、中山北路三大区域。其中,城际广场商圈集中万达、常发、中浩三大城市综合体,青年广场商圈主要集中了九润商业广场、时代城、958财富广场三大城市综合体,金山商圈集中东方伟业广场、金山5H时尚街区等两大城市综合体和特色街区。这些城市综合体,总投资近80亿元,总建筑面积近100万平方米,其中商业面积约70万平方米。雄踞青年广场商圈核心区位,总投资逾五亿元,规划总建筑面积近10万㎡,集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式购物中心——九润广场已于10月28日开业。而位于城际商圈核心,携沃尔玛、忆欧新特莱斯、金逸影院、屈臣氏、小肥羊、豪客来等众多知名品牌组团登陆的常发广场,将于明年春节前后开业,一座新的城市综合体即将崛起。常发广场的开业,将进一步丰富城际商圈的商业业态。
这么多商业地产项目云集镇江,是否会出现市场饱和?镇江商业地产是否过热?未业镇江商业地产的竞争是否也会“遍地狼烟”?我们无法给出答案,但有一点可以肯定,镇江市民购物、消费又多了更多更好的选择。正在人们对镇江商业地产是否过热有疑问的时候,商业地产的大锷却继续纷至沓来。宝龙来了,绿地来了! .[详细]
12月15日镇江宝龙城市广场在丹徒新区奠基,该项目位于丹徒新区管委会斜对面,总建筑面积约55万平方米,未来将建成涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、商务酒店、办公楼、高挡住宅于一体的大型城市综合体项目。 .[详细]
9月2日,绿地集团与江苏省镇江市签署项目合作开发协议,根据合作协议,绿地集团将在镇江南徐新城南部、高铁镇江南站片区核心位置打造大型城市综合体,项目总占地面积约1492亩,规划总建筑面积200万平方米,总投资约100亿元,建成后将成为高铁镇江南站地标性商务中心。 .[详细]
导演:市场 主演:房企 看点一:惊见3字头楼盘 看点二:4字头楼盘在扩容 票房:还属不错
镇江市场此前惊现“3字头”价位的楼盘,让人大有“房价梦回2008”的感觉,但大多是一些楼盘推出的特价房,数量有限,不是主流。但现在“4字头”价位的楼盘涌现市场,则代表着一种趋势。
润城国际首次开盘推出的房源,折后价在4539元/㎡—4848元/㎡之间。明发锦绣银山11月推出的特价房源价格仅4668元/㎡。据了解,将于近期开盘的恒大绿州9A精装房对外报价为5800元/㎡左右,剔除装修后毛坯价仅为4000多。此外,首创置业进军镇江的项目——首创·悦府对外广告价也是“4580元起”;丁卯片区银湖花园高层普通住宅对外广告起价为4590元/㎡;位于丁卯的美景豪庭、位于大港的御景湾、位于丹徒新区的枫雅苑对外报价据称也在5000元以下。而位于丁卯的某楼盘推出精装小户型,对外广告价甚至为4980元/㎡起……[详细]
导演:不良开发商
观众:买票的是不明真相的购房者
今年上映了一部大片《大魔术师》,镇江一些不良开发商也给市民上演了一部部魔术片,还有并不高明的障眼法,有以假乱真的“达芬奇”。
出演:江苏大学西面的某楼盘 丁卯沃尔玛附近某楼盘
今年9月份,位于我市江苏大学西面的某楼盘,给市民上演了“2年120%升值保障”的魔术,忽悠了一把市民,被媒体曝光,播出后骂声一片,迅速撤“片”,改成“两年120%财富计划”。位于丁卯片区谷阳路沃尔玛附近的某楼盘,于12月份又再度上演“年息20%,满一年可按原房款120%回购”的魔术片,估计善良的“观众”是不会买账的了。 .[详细]
主角:江滨大道附近某楼盘 中山北路附近某楼盘
11月位于江滨大道附近的某楼盘,声称要撼动镇江房价底线,打出了7*折的售楼广告。这让人纳闷,难道镇江房价真有这么大的降价空间吗?还是其折后的价格才是它的真实价格。据知情人士透露,购房者需多重条件叠加之后才能享受到其最低折扣7几折,也就是说市民能享受到这一折扣的几率微乎其微。该楼盘的低折扣是否仅只是一个营销噱头?
然而玩低折扣游戏的还有位于中山北路附近的某楼盘,12月中旬开盘时推出限套数8折优惠活动。不清楚开发商的备案价与实际售价差距有多大,如果把备案价报备得很高,然后以低折扣来诱惑购房者,那么这就不是“明码标价”而是“明码飚价”了。随后不久该楼盘又弄出了一个“限时加推”20席的活动。这部大“片”目前还没撤“片”,能赢得多少票房就不得而知了。 .[详细]
丹徒新区的某楼盘原规划的绿地和东大门,现被开发商占用为商品房开发……原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营,承诺的幼儿园消失,实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入颇大;“中招”的购房者只得暗自后悔,叫苦不迭。另据网友爆料:跑马山庄违规仓促交房,被住建局及时叫停,整改数月仍未通过竣工验收;南徐山庄不守承诺,车库缩水百分之三十高价出售等;要破译开发商们设置下的重重机关实属不易,这也使得很多购房者纷纷叹曰:“买房很美丽,现实很残酷。”不对!应该是“魔术很精彩,购房者很受伤”! .[详细]
导演:市场 主角:龙头房企 配角:镇江中小房企
如果把毛坯房比作2D片,那么精装房就是3D片,2011年精装房开始涌现市场。万科继润园之后,今年又推出了精装高层项目——沁园,其“全面居家解决方案”,堪称镇江精装房典范。而恒大在进驻镇江的首个项目——恒大绿州亦是采用9A精装精装房项目。两大房企在镇江联袂推出的精装房,一定意义上“颠覆”了传统“品质住宅”的概念,使镇江房地产市场由“2D片”升级至“3D片”阶段。精装房涌现市场不仅是因为政府的推动,更是因为她迎合了市民提升居住品质和档次的需求。明年镇江房地产市场将有可能涌现更多的精装房项目,推动镇江房地产市场真正迈入“品质时代”。未来“3D片”将可能成为市场主流,至少会比2D片具号召力。 ……[详细]
镇江2011年土地市场逆势升温,频现“巨额交易”,其中尤以招商、绿地、中建的拿地引人注目。2011年的镇江土地市场一如中国的电影票房从2010年的100亿向130亿发起冲击。
据新浪乐居统计,2011年镇江已推出的8期建设用地(不含工业用地),共推出地块68块,成交60块,流拍率为12%。累计成交3875.7亩,成交总价为1253250万元,成交均价为323.36万元/亩,总体溢价率为5.12%。另据有关统计,截止至今年11月20日,镇江市土地整体(含工业用地等)成交142.63亿元,较2010年全年镇江土地成交额度高出32.16亿元,位居全国增值城市第九位。总成交额比去年全年成交额度增长达29.11%。 。 .[详细]
受宏观调控的影响,镇江房价自第四季度起开始下行,房地产开发企业拿地趋于谨慎,9月份起出现土地流拍现象。第七期推地计划流拍率甚至一度高达40%,第八期略为好转,流拍率亦高达20%。受房价下行影响,镇江土地成交溢价率也从年初15.80%滑落至年末的1.2%左右。 .[详细]
镇江市国土资源局12月16日发布《2011年第九期国有建设用地挂牌出让公告》,推出建设用地共计17块地块,总面积达845.57亩。 .[详细]