 |
一手房是风向标，二手房是晴雨表。二手房市场交易情况最能反映楼市供求关系及整个房地产市场的活跃程度。一系列调控政策的出台使购房者陷入观望，镇江一手房市场成交跌至低谷。在即将步入冬季的时间节点，镇江二手房市场也寒意袭人。许多中低收入者，将置业目标锁定在二手房，二手房一定程度上承接着刚性需求。二手房市场无疑是窥探镇江房地产市场的一个重要窗口。本期楼市真相关注镇江二手房市场。 |
为了了解镇江二手房市场情况，新浪乐居记者日前走访了镇江部份房产中介公司，并与部份从业人员进行了交谈。
记者了解到，与2009年及2010年上半年比较，当时一个网点，每天上门看房的购房者可达十几个，甚至更多。而现在每天上门的客户可能就只有两三个，有时甚至一天等不到一个。一中介公司管理人员告诉记者：当时我们办公室六台电话响个不停，我们总部业务员就有近二十来个，几乎每天都忙着带客户看房。而现在我们总部业务员总共还不到四个人，大多数时间是坐在办公室的，用不着出去跑。“并不是我们炒员工鱿鱼，而是一些员工因为没有业务量，自然没有提成，主动离开这一行业。”这位管理人员苦笑着告诉记者。
记者也留意到，这家中介公司的大门侧装着一台电子考勤机，或许反映当时“人丁兴旺”的状况，而如今偌大的办公室连经理及业务员不到四个人，也鲜有电话铃音响起，显得冷冷清清。
谈及市况，这位管理人员用“冰火两重天”来形容。市场火爆时整个公司每月成交额可达三四十套，而现在每月成交量不过三四套，大部份网点都出现零成交的情况。目前唯有靠部份租赁业务的提成苦苦支撑。问及目前的市况是否比2008年金融危机的时候好些。他告诉记者：情况比那时候还要糟。
据记者了解到，鉴于目前二手房市场低迷的现状，一些中介公司陷入亏损，干脆关门大吉。但人总得吃饭，一些中介从业人员凭着以前与商业银行房贷业务人员的良好关系，开始做起了房贷业务的掮客，赚取“佣金”。当然这与目前房贷审批难，放款难有关，否则也没有这些中介从业人员的“套利”空间。
由于前期放盘的数量不低，尽管镇江房价开始松动，但业主“惜售”心态明显，新的放盘量有一定程度下滑。但成交跌至“冰点”，二手房去库存化速度甚至远慢于一手房市场，导致房源堆积严重。由于二手房根本卖不动，除一些业主倾向于将房子出租外，前期放盘的业主对放出的楼盘变得不闻不问，出货的心态并不急迫。记者了解到，来镇江买房的外地投资者并不多，而本地投资性购房虽占较大比例，但镇江房价松动程度并不大，所以二手房市场未现投资客抛盘现象。
从记者掌握的情况看，目前镇江二手房放盘价格已经下跌了10%左右，主要是新放盘的业主主动调整了价格，一些前期放盘的业主觉得房子反正卖不掉，反而对价格变得不闻不问。但一些急需脱手的业主不得不接受现实，放弃抗争，下调了放盘价格。在谈及二手房价格下行空间时，一些中介公司管理人员告诉记者：尽管目前已经下调了10%，但远未到位，预计还会有10%的下行空间。也就是说二手房的降价空间在20%左右。主要是前几年镇江的房地产市场透支了价格空间。现在相当于是一个挤泡沫的过程。估计降价潮可能出现在明年春节之后一段时间。“一旦价格调理到位，刚性需求就有可能被激发，毕竟镇江刚性需求还是比较旺盛”。
在谈及镇江房价是否过高的问题时，一位中介公司经理告诉记者：谈绝对价格没有实质意义，尽管从价格上看，镇江房价在沪宁线乃至长三角地区来看都算是很低的。但来镇江投资买房的人并不多，因此镇江的房价还是取决于镇江的经济发展情况及人们收入水平的提高。
据了解，在户型、面积基本相同的情况下，目前镇江同区域的二手房比一手房要高出5%-10%，这反映了二手房价值已经被高估。原因还是在于前期放盘的二手房，业主没有调低房价的意愿。新放盘房源尽管部份业主下调价格，但数理有限，所以对二手房价格冲击有限。在新房打折优惠力度不断加大的情况下，部分购房者转而去购买新房，这也是造成二手房成交低迷的原因。近期精装房、现房、准现房涌现镇江市场，而房企在定价上更趋理性与现实，这对很多刚性需求者有较强吸引力。使原本萎缩的二手房市场客源被严重分流，使二手房市场雪上加霜。
据业内人士分析，根据往年调控经验，一旦出现一二手房倒挂的现象，下一步意味着市场将继续回调价格。但价格的回调需要一个较长的过程。房价倒挂是市场继续回调的前兆信号。
面对目前的淡市，中介公司具体情况不同，心态也不同，一些入行较早的中介公司，因为在前一轮楼市火爆时，赚取的利润不菲，抗风险能力还算较强。但一些在房地产调控开始之后才入市的公司，面对目前的淡市，不得不面对“关门”的尴尬现实。
在与中介公司部份管理人员交流时，皆表示房地产也有周期，兴衰交替很正常。前几年镇江房地产市场的高歌猛进，透支了需求，所以目前的调整非常正常。但市场能否走好，关键还是取决于房地产的调控政策。对于未来房价走势，他们认为即便是放松调控，房价暴涨的局面应该不会出现。因为中国已经走入老龄化社会，很多家庭结构呈“4+2+1”的格局。市场存量房会有增无减。但毕竟经济在增长，人们收入水平在不断提高，改善居住条件的需求始终在那里，而城市化进程的快速推进，许多农村人口将向城市集中。对一二手房市场都没必要悲观，预计会呈平稳发展的局面。
某中介公司管理层人员直言不讳地告诉记者：我们不像开发商那么关注房地产价格，更关注成交量，只要价格调整到达购房者的心理价位，刚性需求就有可能被激发。只要成交量上去了，我们就有佣金收入。当然成交量上不上得去还是很大程度上依赖楼市整体回暖。
某中介公司管理人员告诉记者：目前已经到了最遇的时候，再坏还会坏到哪里去呢？可能熬熬也就过去了。前几年的收益也算不错，再撑个一两年应该不会有太大问题。
“前几年忙坏了，正好趁这个机会好好休息。”言语中透露出一种淡定与从容。
或许我们用一句话来总结更为贴切：冬天已经来了，春天还会远吗？
特征之一：卖方转售为租 静待市场反转
由于大多数业主，“惜售”心态明显，不急于出手房子， 因而倾向于将房子租出去，转售为租。业主就如同一手房市场中的开发商同样陷入观望，期待市场转向。
特征之二：买方观望 期待房价下滑
由于房地产市场走势不明朗，买方预期房价还有下行空间，“持币观望”情绪浓厚，不急于入市，期待房价能进一步下降，到达心理价位之后再出手。
特征之三：房贷门槛高 一二手房市场同步冻结
镇江各商业银行都提高了房贷门槛，利率上浮，审批周期延长，使购房成本大增，改善型需求者，慎购新房，而原持的住房也无法在二手房市场退出，一、二手房市场被同步冻结。
特征之四：房价、租金双双下滑
目前二手房房价比之前已下滑10%左右，由于镇江外来人口不多，租房市场需求不大，而一些业主将二手房转售为租，增加租房供应，导致房屋租金也同时下滑。
特征之五：一二手房价格倒挂
由于前期放出的二手房源，价格较现在都高，而房东并不宁愿出租也不愿出手，镇江二手房价格较新入市商品房价格略高出在5%-10%左右，在新房打折优惠力度不断加大的情况下，部分购房者转而去购买新房。
