2011年调控如随影随行 行情很纠结 市场不给力

　　2011年无疑是房地产调控年，从“新国八条”，“一房一价”、年内三次加息，六次上调存款准备金，以及8月镇江建设用地审批权被上收，道道“紧箍咒”皆套向房地产，调控可谓如影随行，步步紧逼。临近年末，才让人感觉到些许曙光，11月10日镇江上调公积金贷款额度，12月5日央行下调存款准备金0.5个百分点，但调控风声仍紧，楼市的春天也许远未到来。

　　房地产业的走势随国家经济形势和政策变动而变化，这些因素已对镇江房地产市场开发运行产生了显著影响。我市房地产市场受城市建设拉动，得益城乡居民改善居住条件需求，在投资完成、商品房销售及开发规模等方面走出一波跌宕起伏的由高到低的曲线。

　　一、房地产开发投资快速增长，但增速趋缓

　　今年来，我市房地产投资呈前高后低发展态势，1-2月全市房地产完成投资17.43亿元，同比增长50.5%，随后逐月回落，10月份当月，全市完成房地产开发投资10.23亿元，比上年同期下降19.7%，但受上半年房地产投资快速增长拉动，1-10月，我市累计完成房地产开发投资105.64亿元，同比增长26.1%，累计完成投资增速如下图所示，1-10月增速为本年度最低值。房地产开发投资额占固定资产投资额的10.4%，比重比去年同期上涨2.6个百分点。

　　二、商品住宅投资比重下降，商业用房支撑明显

　　1-10月，我市商品住宅完成投资75.97亿元，同比增长21.5%，较去年同期上升25.9个百分点。商品住宅投资占全部房地产投资开发比重的71.9%，较去年同期下降2.7个百分点。非住宅类投资中：办公楼2.07亿元，同比增长233.5%；商业营业用房21.98亿元，同比增长24.7%，占房地产开发投资比重为20.8%，对房地产投资增长支撑明显；其他房屋4.92亿元，同比增长84.0%。各类别占比如下图所示：

　　三、销售增速进入销售通道 房价开始松动

　　1-10月，我市商品房销售面积281.09万平方米，同比增长4.4%。各月累计增速如下图所示，增速整体呈“S”型，1-10月商品房销售面积增速已经进入下行通道，延续下降趋势。

　　1-10月，我市住宅销售面积244.39万平方米，同比增长8.4%。办公楼销售了3.27万平方米，同比上升457.8%，为所有房屋类型中增长最快的。商业营业用房销售面积25.25万平方米，同比下降24.0%。其他用途房屋销售面积8.18万平方米，同比下降18.5%。住宅销售面积占商品房销售面积的比重为86.9%，与上年同期大致持平。分析今年来商品房销售价格，全市住宅平均单价从年初6141元，缓慢降至十月份5722元，下降6.8%，商业营业用房平均单价从8035元，涨至11288元，上涨40.5%，受商业营业用房价格上涨拉动，全市商品房平均单价从年初4825元，涨至5395元，上涨11.8%。

　　大户型销售继续增长，别墅、小户型开始下降。户型看，90平米以下住宅销售面积35.30万平方米，同比增长 1.3%；140平米及以上住宅销售面积59.89万平方米，同比增长14.0%；别墅、高档公寓16.97万平方米，同比下降4.1%。总体上看，全市住宅中140平米及以上销售面积增速较快，说明我市住宅销售的结构产生细微的变化。

　　四、新开工面积高开低走 增速快速下滑

　　1-10月，商品房新开工面积573.29万平方米，同比增长28.1%。住宅新开工面积429.57万平方米，同比增长27.3%。如下图所示，1-10月份我市新开工面积增速和住宅新开工面积增速同时降至今年以来最低值。受国家宏观调控的影响，银根紧缩，公众对购房持观望态度，开发商放慢了新建投资的速度。

　　五、保障性工程措施得力 建设任务提前完成

　　在今年资金高度紧张、银根紧缩的环境下，我市克服重重困难，贯彻落实国家房地产宏观调控精神，将保障性安居工程任务落到实处，提前完成了各项目标。截止10月末，公共租赁房已开工建设11573套，计划完成率为105.2%。经济适用住房已开工建设3020套，

　　计划完成率为100.7%。限价商品房已开工建设3020套，计划完成率为100.7%。危旧房改造已完成3056户，改造面积为44.24万平方米，

　　计划完成率为110.6%。已累计发放廉租房租赁补贴531.8万元，补贴2397户，计划完成率为174.3%。

　　随着保障性住房建设的推进，保障性住房投资已成为我市房地产开发投资的有力支撑，1-9月，保障性住房投资完成10.59亿，占全市房地产开发投资的10.9%。

　　六、银根紧缩效果明显 银行贷款逐步减少

　　在资金来源这一块，1-10月国内贷款44.30亿元，同比增长16.1%，比上个月下降12.6个百分点。其中银行贷款为40.69亿元，同比增长7.7%，比上月减少13.0个百分点。非银行金融机构贷款达3.61亿元，同比增长872.3%，比上月增加136.7个百分点。说明国家金融紧缩政策对房地产企业筹措资金起到一定的影响，取得银行贷款难度加大。

　　七、企业老总看淡后市 行业景气指数趋减

　　3季度房地产业企业家信心指数为93.29，已进入“微弱不景气”区间，比去年同期下降21.7%。房地产业景气指数为117.03，位于“相对景气”区间，比去年同期下降10.9%。与2009年3季度我市房地产市场最高峰时期的指数相比，两者分别下降38.1%和23.0%。受国家政策的影响，房地产销售进入下滑轨道，企业筹措资金难度加大，预计房地产业景气指数与企业家信心指数将继续下滑。

　　注：以上数据及图表来源于镇江统计信息公众网站。

　　八、最新统计数据：

　　据统计，今年1-11月份，全市商品房(不含限价房)销售合同备案288.18万平方米，同比减少13.06%，销售金额190.51亿元，同比增加7.69%。11月份，全市商品房销售合同备案20.44万平方米，环比减少7.88%。另外，在二手房交易方面，1-11月份市区(含镇江新区、丹徒区)二手房共交易4610套，面积39.24万平方米，比去年同期分别减少24.08%和29.8%。(注：以上数据来源于镇江房产交易中心)。

　　2011年镇江房地产市场，宏观调控效果已逐步显现，目前我市房地产市场虽然仍保持投资完成额、商品房销售面积等指标的一定增长，但增长幅度逐月回落，并出现回落速度加快趋势，预测全年房地产投资完成约140.5亿元，比上年增长22.3%，增幅比年初下滑28.2个百分点，全年实现商品房销售面积311.4万平方米，比上年下降16.9%，全市房地产企业面临资金压力、销售压力等诸多因素制约，整个行业发展进入较为困难时期；同时，国内房地产行业前景短期难有较大改观，楼市的冬天远未结束，变局也许在明年，但一切尚难预料。